Le compte à rebours est lancé pour des centaines de milliers de propriétaires bailleurs en France. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont déjà interdits à la location. La prochaine étape, la DPE F interdiction location 2028, concerne directement les logements classés F : à partir du 1er janvier 2028, la mise en location de ces biens sera interdite, qu’il s’agisse d’un nouveau bail ou d’un renouvellement.
Pour les propriétaires du Territoire de Belfort qui détiennent un bien ancien des années 1960 à 1980, souvent mal isolé et énergivore, cette échéance impose de prendre des décisions concrètes dès maintenant. Voici un guide pratique pour comprendre ce que dit la loi, évaluer vos options et agir avant qu’il ne soit trop tard.
DPE F interdiction location 2028 | Guide propriétaires
Temps de lecture : ~9 min
- Résumé en bref
- Le calendrier des interdictions de location selon la classe DPE
- Ce que l’interdiction couvre exactement au 1er janvier 2028
- Y a-t-il des cas où l’on peut continuer à louer un logement classé F après 2028 ?
- Quels travaux permettent de faire passer un logement de la classe F à une classe supérieure ?
- Quelles aides financières pour rénover un logement classé F avant 2028 ?
- DPE F en 2028 : rénover ou vendre, comment choisir ?
- Anticiper l’échéance 2028 dès maintenant
- Questions fréquentes sur l’interdiction de location DPE F 2028
Résumé en bref
- Le calendrier réglementaire : la loi Climat et Résilience fixe des dates précises d’interdiction selon la classe DPE, avec les logements F concernés dès janvier 2028.
- Ce que l’interdiction couvre exactement : nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites sont tous visés, quelle que soit la nature de la location.
- Les cas particuliers et nuances : un bail en cours au 1er janvier 2028 peut se poursuivre jusqu’à son terme, mais ne peut pas être renouvelé si le DPE reste F.
- Les travaux qui font la différence : isolation, remplacement du système de chauffage et amélioration de la ventilation sont les leviers les plus efficaces pour changer d’étiquette énergétique.
- Les aides financières disponibles : MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie et dispositifs locaux peuvent réduire significativement le coût des travaux.
- Rénover ou vendre : un arbitrage patrimonial à anticiper selon le coût des travaux, la valeur du bien et votre stratégie à long terme.
Le calendrier des interdictions de location selon la classe DPE
Un calendrier progressif pour les passoires thermiques
La loi Climat et Résilience, adoptée en août 2021, a introduit un calendrier progressif d’exclusion des passoires thermiques du marché locatif privé. Ce calendrier s’applique à l’ensemble de la France métropolitaine et concerne aussi bien les locations nues que les locations meublées. Voici les trois grandes échéances à retenir.
| Classe DPE | Seuil de consommation énergétique primaire | Date d’interdiction de location |
|---|---|---|
| G | Plus de 420 kWh/m²/an | 1er janvier 2025 (déjà en vigueur) |
| F | De 331 à 420 kWh/m²/an | 1er janvier 2028 |
| E | De 251 à 330 kWh/m²/an | 1er janvier 2034 |
La DPE F interdiction location 2028 est donc la prochaine grande échéance réglementaire à laquelle les bailleurs doivent se préparer. Ce calendrier progressif, avec des paliers fixés à 2025 pour les logements G, 2028 pour les F et 2034 pour les E, structure désormais l’ensemble des stratégies locatives. Un logement classé F consomme plus de 330 kWh/m²/an d’énergie primaire, ce qui le place dans la catégorie des passoires thermiques aux côtés des logements classés G. Selon les estimations disponibles, près d’un million de logements sont concernés par cette interdiction, soit environ 8 % du parc locatif privé français.
Ce que l’interdiction couvre exactement au 1er janvier 2028
Nouveaux baux, renouvellements et reconductions de bail
Il est important de comprendre précisément ce que la loi interdit, car des confusions circulent sur ce point. À partir du 1er janvier 2028, un propriétaire ne pourra plus signer un nouveau bail pour un logement dont le diagnostic de performance énergétique indique une étiquette énergétique F. Cette interdiction vaut aussi bien pour une première mise en location que pour la remise en location d’un bien entre deux locataires.
La reconduction tacite et le renouvellement de bail sont également visés. Si un bail arrive à son terme après le 1er janvier 2028 et que le logement est toujours classé F, le propriétaire ne pourra pas le renouveler ni laisser le bail se reconduire automatiquement dans les mêmes conditions. En revanche, un bail signé avant cette date peut se poursuivre jusqu’à son terme contractuel sans interruption forcée. C’est au moment du renouvellement que l’interdiction s’applique pleinement.
Ces règles concernent aussi bien la location nue que la location meublée, y compris dans le cadre d’un statut LMNP. Les propriétaires qui louent des studios ou des petits appartements meublés à des étudiants ou à des salariés, comme c’est fréquent à Belfort, sont donc soumis aux mêmes obligations.
Bon à savoir : si votre locataire actuel est en place avant le 1er janvier 2028, son bail se poursuit jusqu’à sa date de fin. Mais si ce bail se termine après cette date et que votre logement est encore classé F, vous ne pourrez pas le renouveler sans avoir réalisé les travaux nécessaires.
Y a-t-il des cas où l’on peut continuer à louer un logement classé F après 2028 ?
Certaines analyses juridiques d’experts évoquent une possibilité de maintien de la location sous conditions strictes. Selon cette lecture du droit en vigueur, un bailleur pourrait continuer à louer un logement classé F après le 1er janvier 2028 à condition de s’engager formellement à réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir du statut de passoire thermique, dans un délai de trois ans pour une maison individuelle et de cinq ans pour un logement en copropriété.
Cette interprétation, qui fait l’objet de discussions entre praticiens du droit et n’est pas unanimement confirmée, doit être maniée avec prudence. Il est donc fortement recommandé de vérifier les conditions précises applicables à votre situation auprès d’un notaire, d’un avocat spécialisé ou d’un administrateur de biens avant de vous appuyer sur cette option.
Dans tous les cas, attendre sans agir expose à un risque réel de vacance locative, à une décote immobilière en cas de vente et à une perte de revenus locatifs. L’anticipation reste la stratégie la plus sûre.
Quels travaux permettent de faire passer un logement de la classe F à une classe supérieure ?
Les principaux travaux pour sortir d’une étiquette énergétique F
Pour sortir d’une étiquette énergétique F, il faut réduire la consommation énergétique primaire du logement en dessous du seuil de 330 kWh/m²/an. Les travaux les plus efficaces agissent sur l’enveloppe du bâtiment et sur le système de chauffage. Les biens anciens du Territoire de Belfort, souvent construits avant les premières réglementations thermiques, présentent généralement des déperditions importantes par les murs, la toiture et les menuiseries.
Voici les principaux leviers de rénovation énergétique à envisager selon la configuration du bien :
- L’isolation thermique de l’enveloppe : isolation des murs par l’extérieur ou par l’intérieur, isolation de la toiture ou des combles, isolation du plancher bas. Ces travaux réduisent les pertes de chaleur et améliorent significativement le classement DPE.
- Le remplacement du système de chauffage : substitution d’une chaudière ancienne par une pompe à chaleur air-eau ou une chaudière à condensation, qui offrent de bien meilleurs rendements énergétiques.
- L’amélioration de la ventilation : installation ou remplacement d’une VMC (ventilation mécanique contrôlée) pour garantir la qualité de l’air intérieur tout en limitant les pertes thermiques.
Un audit énergétique réalisé par un professionnel certifié permet d’identifier les travaux prioritaires pour votre bien spécifique et d’estimer le gain en termes d’étiquette énergétique. Cet audit est obligatoire pour les passoires thermiques mises en vente depuis le 1er avril 2023, mais il est également utile pour les bailleurs qui souhaitent planifier leur rénovation de façon efficace.
Important : un audit énergétique n’est pas un simple DPE. Il va plus loin en proposant des scénarios de travaux chiffrés et hiérarchisés. C’est un outil précieux pour décider entre rénover, vendre ou requalifier votre bien avant 2028.
Quelles aides financières pour rénover un logement classé F avant 2028 ?
Plusieurs dispositifs permettent de réduire le coût des travaux de rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs. Le principal est MaPrimeRénov’, géré par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Ce dispositif finance une partie des travaux d’isolation, de chauffage et de ventilation selon les revenus du propriétaire et le gain énergétique attendu. Pour les passoires thermiques classées F et G, des parcours spécifiques permettent d’accéder à des niveaux d’aide plus élevés, notamment dans le cadre d’une rénovation globale visant à atteindre au minimum la classe D.
Les certificats d’économies d’énergie (CEE) constituent un deuxième levier : ils sont versés par les fournisseurs d’énergie en contrepartie de travaux d’économies d’énergie réalisés chez des particuliers. Ces aides peuvent se cumuler avec MaPrimeRénov’ dans certaines conditions. Des aides locales et régionales peuvent également compléter ce dispositif selon votre commune ou votre département. Il est conseillé de consulter un conseiller France Rénov’ ou de vous rapprocher de l’ANAH pour connaître les aides auxquelles vous êtes éligible selon votre situation personnelle et la nature de votre bien.
DPE F en 2028 : rénover ou vendre, comment choisir ?
Face à l’échéance de janvier 2028, deux grandes options s’offrent aux propriétaires bailleurs d’un logement classé F : engager des travaux de rénovation énergétique pour maintenir le bien dans le parc locatif, ou vendre avant que la décote liée au statut de passoire thermique ne s’accentue davantage. Ce choix dépend de plusieurs facteurs : le coût estimé des travaux, la valeur actuelle du bien, votre capacité de financement, votre horizon de détention et votre stratégie patrimoniale globale.
Dans certains cas, notamment pour des maisons individuelles avec une enveloppe dégradée, le coût des travaux peut dépasser la revalorisation attendue du bien. Dans d’autres situations, notamment pour des appartements bien situés dans des quartiers dynamiques de Belfort, la rénovation peut s’avérer rentable à moyen terme, d’autant que les biens rénovés bénéficient d’une meilleure attractivité locative et d’une valeur vénale plus élevée. La décision mérite une analyse sérieuse, idéalement accompagnée d’une estimation immobilière précise du bien dans son état actuel et après travaux.
Chez Christian Molle Immobilier, nous accompagnons les propriétaires du Territoire de Belfort dans cette réflexion depuis plus de 40 ans. Nous réalisons des estimations gratuites et nous vous aidons à comprendre concrètement l’impact du DPE sur la valeur de votre bien, que vous souhaitiez vendre ou préparer une rénovation. Vous pouvez nous contacter directement via notre page dédiée ou consulter nos actualités immobilières pour suivre l’évolution du marché local. Pour en savoir plus sur la vente d’un bien dans le Territoire de Belfort, rendez-vous sur notre page dédiée à la vente immobilière. Vous pouvez également parcourir directement les biens actuellement en vente dans le secteur.
Anticiper l’échéance 2028 dès maintenant
Le 1er janvier 2028 approche plus vite qu’il n’y paraît. Pour un propriétaire bailleur d’un logement classé F à Belfort ou dans le Territoire de Belfort, l’heure n’est plus à l’attente. Que vous choisissiez de rénover pour maintenir votre bien dans le parc locatif ou de vendre dans les meilleures conditions avant que la décote ne s’installe, chaque mois gagné sur le calendrier est un avantage.
Commencez par mettre à jour votre diagnostic de performance énergétique, faites réaliser un audit énergétique si ce n’est pas encore fait, et évaluez vos options avec un professionnel de confiance qui connaît le marché local.
FAQ
Questions fréquentes sur l’interdiction de location DPE F 2028
Qu’est-ce qu’une reconduction tacite et pourquoi est-elle concernée par l’interdiction de 2028 ?
La reconduction tacite est le renouvellement automatique d’un bail à son échéance, sans qu’aucune des deux parties ne prenne d’initiative particulière. À partir du 1er janvier 2028, si votre logement est toujours classé F au moment où cette reconduction devrait intervenir, elle ne sera plus possible dans les mêmes conditions. Le bail ne pourra pas se prolonger automatiquement tant que le DPE ne sera pas amélioré.
L’interdiction de louer un logement DPE F s’applique-t-elle aussi aux locations saisonnières ?
Le cadre légal issu de la loi Climat et Résilience vise principalement les locations à usage de résidence principale, qu’elles soient nues ou meublées. Les locations saisonnières de courte durée font l’objet d’une réglementation distincte. Il est conseillé de vérifier la situation spécifique de votre bien auprès d’un professionnel, car les règles peuvent évoluer.
Un logement classé F en copropriété peut-il être rénové plus facilement qu’une maison individuelle ?
Pas nécessairement. Dans une copropriété, certains travaux portant sur les parties communes (isolation de la toiture, ravalement avec isolation par l’extérieur) nécessitent un vote en assemblée générale, ce qui peut allonger les délais. C’est pour cette raison que le délai accordé aux copropriétés dans certaines analyses juridiques est de cinq ans, contre trois ans pour une maison individuelle. Anticipez les démarches auprès de votre syndic dès maintenant.
Que risque concrètement un propriétaire qui loue un logement classé F après le 1er janvier 2028 sans avoir réalisé de travaux ?
Le locataire pourrait demander une réduction de loyer ou la résolution du bail devant le tribunal. Il peut également exiger que le propriétaire réalise des travaux de mise en conformité. Des sanctions financières sont prévues par la loi, bien que leurs modalités précises d’application continuent d’être précisées par les textes réglementaires. La vacance locative forcée et la décote à la revente sont aussi des conséquences très concrètes à anticiper.
Est-il possible de vendre un logement classé F sans réaliser de travaux ?
Oui, la vente d’un logement classé F reste légalement possible. Toutefois, depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour la vente d’une maison individuelle classée F ou G. De plus, la décote liée au statut de passoire thermique est réelle sur le marché : les acquéreurs intègrent le coût des travaux dans leur offre de prix. Une estimation précise par un professionnel local vous permettra de savoir si vendre maintenant ou après travaux est plus avantageux dans votre situation.